Démarcher en immobilier après la loi du 11 août 2026 : ce qui change concrètement

Vous êtes mandataire indépendant, agent en agence, négociateur ou syndic. Le 11 août 2026, la loi n°2025-594 du 30 juin 2025 entre en vigueur et bouleverse les règles du démarchage téléphonique en France. Vous avez 200 propriétaires-bailleurs sur votre fichier, des prospects acquéreurs identifiés, des partenaires potentiels listés, et vous vous demandez quels appels et quels emails vous pourrez encore passer dans les semaines qui suivent l'entrée en vigueur.

Cet article fait le point sur ce que la loi change concrètement pour les professionnels de l'immobilier, ce qui reste autorisé, ce qui devient sanctionnable, et la check-list opérationnelle pour rester conforme à partir du 12 août 2026.

Le cadre juridique en bref

La loi n°2025-594 du 30 juin 2025, dans son article 13, modifie le régime du démarchage téléphonique en France. Selon le service-public.gouv.fr, à compter du 11 août 2026, tout démarchage téléphonique non sollicité auprès d'un consommateur est interdit, sauf exceptions limitatives. Le principe juridique passe d'un système d'opposition (Bloctel) à un système de consentement préalable explicite.

Le cadre s'inscrit dans le Code de la consommation, articles L223-1 à L223-7. La sanction pour manquement aux dispositions atteint, selon Légifrance, 75 000 € pour une personne physique et 375 000 € pour une personne morale. Pour les cas plus graves visant des personnes vulnérables, les peines peuvent atteindre 750 000 € d'amende et 5 ans d'emprisonnement.

Important : la loi vise le démarchage commercial à destination des consommateurs (B2C), pas les échanges B2B classiques entre professionnels. Mais la frontière B2C/B2B est plus mince qu'il n'y paraît dans l'immobilier — un mandataire qui appelle un propriétaire-bailleur particulier pour lui proposer ses services est dans le B2C, même si lui-même est professionnel.

Ce qui devient interdit à partir du 12 août 2026

Quatre situations passent de "encadré" à "interdit" à l'entrée en vigueur de la loi.

Premièrement : appeler à froid un propriétaire particulier dont le numéro est public (annuaire, Pages Jaunes, mention sur Leboncoin) sans avoir obtenu son consentement préalable explicite. Même si la personne n'est pas inscrite à Bloctel, l'appel non sollicité tombe désormais sous le coup de la loi. Le simple fait que le numéro soit accessible publiquement ne vaut plus consentement.

Deuxièmement : envoyer un SMS commercial non sollicité à un particulier (estimation gratuite, proposition d'estimation, prospection vendeur). Le régime SMS suit le régime téléphonique pour le démarchage B2C.

Troisièmement : utiliser un fichier de prospects acheté sans preuve de consentement. Les bases d'emails et numéros "fraîches" vendues par certains acteurs deviennent juridiquement risquées si vous ne pouvez pas démontrer la traçabilité du consentement de chaque contact.

Quatrièmement : prospecter un propriétaire vulnérable (personne âgée, personne en situation de précarité) tombe sous des sanctions aggravées (jusqu'à 750 000 € et 5 ans de prison pour les cas les plus graves).

Ce qui reste autorisé après le 11 août 2026

La loi prévoit des exceptions importantes. Trois cas restent licites pour un professionnel de l'immobilier.

Le consentement préalable explicite. Si une personne a coché une case sur un formulaire (estimation en ligne, demande de rappel, inscription newsletter pro avec opt-in clair), vous pouvez la contacter dans les conditions définies par son consentement. La loi exige une preuve traçable : source du formulaire, date, IP, texte exact de la case cochée. Les agences doivent conserver ces preuves au moins 5 ans.

La relation contractuelle en cours. Si vous avez un mandat actif avec un propriétaire, vous pouvez le contacter dans le cadre de l'exécution de ce contrat (suivi de visite, retour acquéreur, négociation prix). Cette exception couvre aussi les services complémentaires liés au mandat existant. Elle ne couvre pas la prospection de nouveaux clients.

Le démarchage B2B encadré. Contacter une SCI propriétaire-bailleuse (donc une personne morale) pour proposer vos services reste autorisé sur la base juridique de l'intérêt légitime (article 6.1.f du RGPD), à condition de respecter le droit d'opposition. Idem pour contacter un confrère professionnel pour un partenariat. La CNIL précise les règles applicables au démarchage B2B sur la base de données publiques.

Bloctel : que devient-il après le 11 août 2026 ?

Le système Bloctel, qui permettait aux particuliers de s'inscrire pour refuser le démarchage téléphonique, est appelé à être progressivement remplacé par le nouveau régime de consentement préalable. Tant que Bloctel existe formellement, l'obligation de vérifier votre fichier prospects contre la liste opt-out reste applicable.

Selon economie.gouv.fr, les professionnels qui pratiquent du démarchage téléphonique habituel doivent vérifier mensuellement leur fichier contre Bloctel. Pour les autres, vérification avant chaque campagne.

Concrètement après le 11 août 2026 : tant que vous démarchez B2B (personnes morales ou pros), Bloctel ne s'applique pas. Pour le B2C, le test "Bloctel" devient secondaire derrière le test "consentement préalable explicite". Si la personne n'a pas explicitement consenti, vous ne pouvez pas l'appeler — qu'elle soit sur Bloctel ou pas.

La check-list pratique du mandataire conforme à partir du 12 août 2026

Six étapes pour structurer votre activité de prospection conformément à la loi.

Première étape : auditer votre fichier actuel. Listez les contacts pour lesquels vous avez une preuve traçable de consentement (formulaire avec opt-in, estimation en ligne, contact entrant), ceux où le consentement est ambigu, et ceux où vous n'avez aucune trace. Cette première séparation détermine ce que vous pouvez encore appeler.

Deuxième étape : mettre à jour vos formulaires. Tous vos formulaires de captation (site, landing pages, formulaires partenaires) doivent contenir une case opt-in claire, non précochée, avec une formulation explicite ("J'accepte d'être contacté(e) par téléphone ou email par [Nom de l'agence] dans le cadre de [finalité]"). Le consentement doit être libre, spécifique, éclairé, univoque et révocable.

Troisième étape : conserver les preuves. Pour chaque consentement, archivez la source du formulaire, la date, l'IP, et le texte exact de la case cochée. Selon les sources juridiques consolidées sur le sujet, la conservation minimale est de 5 ans, à étendre selon la durée de la relation commerciale.

Quatrième étape : segmenter votre prospection. Distinguez clairement vos cibles B2B (SCI, agences confrères, partenaires pros) des cibles B2C (propriétaires particuliers). Les premières restent attaquables sur la base de l'intérêt légitime. Les secondes nécessitent un consentement préalable.

Cinquième étape : revoir vos canaux de captation. Des canaux comme le porte-à-porte (encadré différemment), la prospection en agence physique, les campagnes presse locale, les partenariats avec notaires et syndics restent ouverts. La prospection digitale (publicités ciblées qui amènent à un formulaire opt-in, réseaux sociaux organiques) devient un moteur central de génération de mandats.

Sixième étape : former l'équipe. Tous les négociateurs et mandataires de votre réseau doivent comprendre la nouvelle règle. Une seule personne qui passe un appel non conforme expose toute la structure à une sanction. Selon les sources sectorielles immobilier, les agences immobilières font partie des secteurs les plus exposés et doivent anticiper l'évolution réglementaire.

Les nouveaux canaux de prospection conformes

La loi ne tue pas la prospection — elle déplace le cadre. Cinq canaux deviennent prioritaires pour 2026.

Les formulaires d'estimation en ligne avec opt-in clair : la personne demande explicitement à être contactée, le consentement est traçable, l'appel devient légitime. Ce canal reste le plus fluide pour générer du mandat.

Les campagnes publicitaires ciblées (Google Ads, Meta Ads, Waze) qui dirigent vers une landing page avec formulaire opt-in. La prospection passe du push (vous appelez à froid) au pull (la personne demande).

Les partenariats prescripteurs (notaires, banquiers, gestionnaires de patrimoine) qui transmettent des contacts qualifiés avec consentement de la personne au transfert.

Les outils de prospection sortante B2B sur des cibles SCI, syndics, autres agences. La construction de fichiers de partenaires potentiels et de SCI propriétaires-bailleuses reste licite dans le cadre B2B encadré.

Le démarchage en porte-à-porte, qui suit un régime juridique distinct (Code de la consommation L221-1 et suivants), reste possible avec des contraintes propres (jours/horaires, mention des coordonnées du démarcheur, droit de rétractation).

L'outil pragmatique pour la prospection conforme

Pour la prospection B2B encadrée (SCI, syndics, partenaires pros) qui reste licite après le 11 août 2026, plusieurs outils permettent de construire des listes propres avec opt-out géré. Le pipeline standard : extraire des contacts publics (Sirene, Pages Jaunes, Google Maps), vérifier les emails, croiser avec des bases d'opt-out, envoyer dans le cadre RGPD intérêt légitime.

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FAQ — Loi anti-démarchage immobilier 2026

La loi 11 août 2026 interdit-elle TOUT démarchage immobilier ?

Non. Elle interdit le démarchage téléphonique non sollicité auprès des consommateurs (B2C) sans consentement préalable explicite. Elle ne touche pas le démarchage B2B (SCI, agences confrères, partenaires pros) qui reste possible sur la base de l'intérêt légitime conformément au RGPD. Les exceptions principales : consentement explicite préalable, relation contractuelle en cours, démarchage B2B encadré.

Quelles sanctions risque un mandataire qui ne respecte pas la loi ?

Selon le Code de la consommation (articles L223-1 et suivants), l'amende administrative peut atteindre 75 000 € pour une personne physique et 375 000 € pour une personne morale. Pour les cas les plus graves (cible vulnérable, abus caractérisé), les peines peuvent monter à 750 000 € et 5 ans d'emprisonnement. La DGCCRF est l'autorité de contrôle.

Comment obtenir un consentement préalable explicite valide ?

Le consentement doit être libre, spécifique, éclairé, univoque et révocable. Concrètement : case à cocher non précochée, formulation claire ("j'accepte d'être contacté par [agence] par téléphone et email pour [finalité]"), pas de consentement intégré dans des CGU générales. Vous devez conserver la preuve : source du formulaire, date, IP, texte exact de la case cochée, durée de conservation au moins 5 ans.

Que devient Bloctel après le 11 août 2026 ?

Bloctel est progressivement remplacé par le nouveau régime de consentement préalable. Tant qu'il existe formellement, l'obligation de vérifier votre fichier mensuel ou pré-campagne reste applicable. Concrètement : pour le B2C, le test consentement explicite devient primaire, Bloctel devient secondaire. Pour le B2B, Bloctel ne s'applique pas (vous restez sur l'intérêt légitime).

La prospection de SCI bailleuses est-elle encore autorisée après le 11 août 2026 ?

Oui, la prospection de SCI (personnes morales) reste autorisée sur la base de l'intérêt légitime (article 6.1.f du RGPD), à condition de respecter le droit d'opposition. La SCI doit pouvoir vous demander de la retirer de votre fichier, et vous devez identifier clairement votre expéditeur. La CNIL détaille les règles applicables au démarchage B2B fondé sur des données publiques.

Quels canaux de prospection privilégier en 2026 pour un mandataire ?

Cinq canaux conformes prioritaires : formulaires d'estimation en ligne avec opt-in clair, campagnes publicitaires ciblées (Google Ads, Meta Ads) qui dirigent vers du formulaire opt-in, partenariats prescripteurs (notaires, banquiers, gestionnaires de patrimoine), prospection B2B sortante sur SCI/syndics/agences confrères, démarchage en porte-à-porte (régime juridique distinct, contraintes propres). La prospection téléphonique à froid B2C devient juridiquement non viable.

Cet article apporte une information générale et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. Pour les cas particuliers, consultez un avocat spécialisé en droit immobilier ou en RGPD.