Karim a monté sa micro-entreprise de propreté à Bayonne. Il a une monobrosse d'occasion, un utilitaire et deux clients venus par le bouche-à-oreille. Il cherche maintenant à trouver des contrats de nettoyage réguliers auprès de professionnels : halls d'immeubles, cabinets de kinés, petits bureaux. Les sites qu'il a consultés lui proposent de payer pour recevoir des demandes de devis, de rejoindre une franchise ou de télécharger un contrat type. C'est utile, mais aucun ne lui dit qui appeler lundi matin. Cette page part de là : quel outil sert à trouver quel client, ce qu'il contient vraiment, et ce qu'il coûte une fois tout compté.
La réponse courte. Pour trouver des contrats de nettoyage qui reviennent chaque mois, commence par les parties communes d'immeubles : ce contrat se signe chez le syndic, et la liste des syndics est publique et gratuite. À Bayonne, d'après le registre national des copropriétés tenu par l'Anah (fichier du 05/10/2026), 736 immeubles en copropriété sont gérés par un syndic professionnel, et ces 736 immeubles sont tenus par 49 cabinets. Quarante-neuf portes à pousser, pas 736. Le même fichier donne la taille de chaque immeuble, donc de quoi choisir par où commencer.
Quel outil pour quel contrat
Un contrat de nettoyage ne se cherche pas au même endroit selon le local à entretenir. Quatre familles de clients, quatre listes, toutes consultables sans rien acheter.
| Local à entretenir | Qui signe | Où est la liste | Ce qu'elle te donne | Ce qui reste à faire |
|---|---|---|---|---|
| Parties communes d'immeuble | Le syndic, au nom des copropriétaires | Registre des copropriétés (Anah, sur data.gouv.fr) | Nom et SIRET du syndic, adresse de chaque immeuble, nombre de lots | Trouver le téléphone ou l'email du cabinet |
| Cabinets de santé | Le praticien ou le gérant du cabinet | Fiches Google Maps | Nom, adresse, téléphone, site web, horaires | Regrouper les praticiens qui partagent un même local |
| Bureaux et commerces | Le gérant | Fiches Google Maps | Nom, adresse, téléphone, site web, horaires | Écarter les enseignes dont le ménage se décide au siège |
| Bâtiments publics | La collectivité, après appel d'offres | Avis de marchés publics | Cahier des charges et date limite | Monter un dossier de candidature |
La dernière ligne est un autre métier : les marchés des écoles et des mairies passent par des avis publiés, notamment au Bulletin officiel des annonces des marchés publics, et demandent un dossier complet. Les trois premières se travaillent dès cette semaine, avec un tableur et un téléphone.
Bayonne, compté le 05/10/2026 : 49 portes pour 736 immeubles
Le registre des copropriétés est un fichier que chaque syndic doit tenir à jour pour les immeubles qu'il gère. L'Anah le publie en entier sur data.gouv.fr, actualisé chaque jour, téléchargeable sans compte. Nous avons ouvert le fichier du 05/10/2026 et compté ce qu'il dit pour une seule commune, Bayonne.
- 1 446 copropriétés y sont immatriculées. 736 déclarent un syndic professionnel, toutes avec un mandat en cours.
- Ces 736 immeubles sont répartis entre 49 établissements de syndic distincts, identifiés par leur SIRET.
- Le premier cabinet en tient 87 à lui seul. Les dix premiers en tiennent 494, soit 67,1 %. Les vingt premiers, 642, soit 87,2 %.
- À l'autre bout de la liste, 13 syndics ne gèrent qu'un seul immeuble dans la commune.
Autrement dit, dix conversations bien menées te donnent accès à deux immeubles bayonnais à syndic professionnel sur trois. Une plateforme de devis ne te le dira pas : son rôle est de transmettre les demandes des clients qui se manifestent. Le registre, lui, te donne la carte complète avant le premier appel.
Deuxième enseignement : sur ces 49 cabinets, 6 seulement déclarent leur adresse à Bayonne. Dix sont à Anglet, neuf à Biarritz, les autres à Saint-Jean-de-Luz, Pau, Hendaye ou plus loin. Chercher « syndic Bayonne » sur une carte fait donc passer à côté de la majorité de ceux qui décident pour les immeubles de la ville. Une précision : l'adresse du registre est celle que le syndic a déclarée, et un réseau national peut avoir une agence sur place sans qu'elle y figure.
La recette vaut pour n'importe quelle commune. Sur toute la France, le même fichier compte 318 891 copropriétés à syndic professionnel, gérées par 4 669 établissements. Pour lire le fichier colonne par colonne et le filtrer sur ta ville, nous avons détaillé la marche à suivre dans la page sur la base de données des syndics de copropriété.
La taille des immeubles te dit par où commencer
Le registre indique pour chaque immeuble son nombre de lots principaux, c'est-à-dire les logements, bureaux et commerces, sans les caves ni les parkings. C'est de quoi estimer le travail avant de te déplacer. Voici la répartition des 736 immeubles bayonnais à syndic professionnel, au fichier du 05/10/2026.
| Taille de l'immeuble | Nombre d'immeubles |
|---|---|
| De 1 à 10 lots | 308 |
| De 11 à 20 lots | 152 |
| De 21 à 50 lots | 177 |
| De 51 à 100 lots | 72 |
| De 101 à 200 lots | 23 |
| Plus de 200 lots | 4 |
L'immeuble médian fait 13 lots, et 460 immeubles sur 736 (62,5 %) en comptent 20 ou moins. C'est une bonne nouvelle quand on démarre seul : un hall, une cage d'escalier, un local poubelles, voilà un chantier qu'une personne tient sans équipe. Les 27 résidences de plus de 100 lots demandent du monde et du matériel ; elles attendront.
Concrètement, trie ton fichier par syndic, puis par nombre de lots. Tu arrives à l'appel en sachant combien d'immeubles le cabinet gère à Bayonne et combien font moins de vingt lots, et tu demandes un périmètre que tu peux tenir.
Restent 710 copropriétés hors de ce compte : 118 déclarent un syndic bénévole et 592 ne renseignent pas le type de syndic. Là, pas de cabinet à appeler : un courrier adressé au syndicat des copropriétaires, à l'adresse de l'immeuble, reste la voie propre.
Cabinets, bureaux, commerces : la fiche publique sert de liste
Pour les autres locaux professionnels, la source la plus pratique est la fiche Google Maps, que chaque professionnel remplit lui-même : nom, adresse, téléphone, site web quand il en a un, horaires. Le téléphone y figure dès que le professionnel l'a renseigné, sans intermédiaire entre lui et toi.
Le point le plus utile pour toi est ailleurs. Un contrat de ménage se signe par local, pas par praticien, et dans un cabinet partagé chaque praticien peut avoir sa propre fiche à la même adresse. Trie donc ta liste par adresse et regroupe les fiches qui partagent les murs. Ta vraie liste se compte en locaux, et les adresses où plusieurs praticiens exercent passent en premier : un seul passage, plusieurs salles.
C'est le travail que fait une extraction des fiches Google Maps avec export CSV : tu choisis une zone et des métiers, tu récupères un tableau avec nom, adresse, téléphone et site, et tu le tries par adresse dans ton tableur.
L'adresse email, elle, n'est pas sur la fiche : elle se trouve sur le site du professionnel quand il en a un. Attention, le site affiché est parfois une page de prise de rendez-vous en ligne, et non le site du cabinet. Pour les autres, tu peux chercher l'adresse email publiée sur le site plutôt que la deviner. Regarde aussi le numéro : s'il commence par 06 ou 07, c'est une ligne mobile, pas un standard.
Ce que coûte vraiment une liste de clients
Le registre et les fiches publiques se paient en heures. Les solutions du marché font l'inverse, et chacune a sa logique.
- Les plateformes de demandes de devis. Leur force : le client est déjà en recherche. Leur modèle : tu paies à la demande reçue ou par abonnement, et la même demande peut partir vers plusieurs entreprises. Le coût réel se mesure en demandes payées pour un contrat signé.
- Les fichiers vendus à la ligne. Leur force : c'est prêt tout de suite, au bon format. Leur modèle : chaque ligne compte, y compris les doublons. Dans un cabinet partagé, cela fait une ligne par praticien pour un seul local à nettoyer.
- Les outils à abonnement et à crédits. Leur force : des filtres fins et des données rafraîchies. Leur modèle : l'abonnement court aussi les mois où tu es sur tes chantiers et où tu n'appelles personne.
- Les sources publiques. Leur force : tu sais d'où vient chaque ligne et à quelle date. Leur coût : le temps de télécharger, filtrer, dédoublonner.
Dans tous les cas, trois choses font la facture finale : les doublons, les adresses email qui ne répondent plus, et le temps passé à remettre le fichier d'équerre. Si tu écris aux syndics plutôt que de les appeler, un contrôle vaut la peine avant l'envoi : vérifier que tes emails arrivent bien en boîte de réception et non en courrier indésirable.
Le premier contact : demander à être consulté
Chez un syndic, tu ne vends pas un contrat au téléphone. L'entretien des parties communes est un contrat de la copropriété, que le syndic signe pour elle. La loi du 10 juillet 1965 (article 21) prévoit que l'assemblée générale fixe un montant à partir duquel plusieurs entreprises doivent être mises en concurrence. Le gestionnaire a donc besoin, régulièrement, de noms à consulter.
Ta demande tient en trois points : parler au gestionnaire qui suit les immeubles de Bayonne, lui dire la taille de chantier que tu prends, et lui demander de t'inscrire parmi les entreprises consultées la prochaine fois qu'un contrat d'entretien est remis en jeu. Note la date et la réponse dans ton tableur, cabinet par cabinet. Avec 49 lignes, le suivi tient sur une page.
Ce que tu as le droit de faire avec ces coordonnées
Le registre des copropriétés est publié sous Licence Ouverte 2.0 : tu peux le réutiliser pour ton activité, en citant la source et la date du fichier. Pour le contact lui-même, la CNIL rappelle la règle entre professionnels : tu peux écrire à un professionnel sans accord préalable si ton message a un rapport avec son métier, à condition de l'informer et de lui laisser un moyen simple de refuser. Les adresses génériques de type contact@ ne sont pas visées par ces règles.
Pour le téléphone, depuis le 11/08/2026, le démarchage téléphonique des consommateurs est interdit sans accord préalable (Service Public, mis à jour le 11/08/2026). Un cabinet de syndic joint sur son standard pour l'entretien des immeubles qu'il gère est une entreprise. Un praticien joint sur son mobile est une personne physique, et la frontière est moins nette : nous l'avons détaillée dans la page sur la zone grise entre entreprises et personnes physiques. Dans le doute, passe par un courrier ou une visite au cabinet.
Questions fréquentes
Comment obtenir des contrats de nettoyage quand on démarre seul ?
En visant les immeubles à ta taille. À Bayonne, 460 des 736 immeubles à syndic professionnel comptent 20 lots ou moins (fichier Anah du 05/10/2026). Demande aux syndics ce périmètre précis plutôt qu'un contrat en général.
Le registre des copropriétés donne-t-il le téléphone du syndic ?
Non. Il donne la raison sociale, le SIRET, le code d'activité et la commune déclarée du syndic, puis l'adresse et le nombre de lots de chaque immeuble. Le téléphone se trouve ensuite sur la fiche Google Maps ou le site du cabinet, à partir de sa raison sociale.
Faut-il appeler d'abord les gros syndics ou les petits ?
Les deux. Les dix premiers cabinets tiennent 67,1 % des immeubles bayonnais à syndic professionnel : c'est là qu'est le volume. Les 13 syndics qui ne gèrent qu'un immeuble dans la commune se joignent en treize appels courts, et un gestionnaire installé loin de la ville peut avoir besoin d'une adresse locale.
Comment avoir des marchés de nettoyage publics ?
En répondant aux avis publiés par les collectivités, que tu peux consulter sur le BOAMP. C'est une démarche à part, qui demande un dossier de candidature.
La méthode marche-t-elle ailleurs qu'à Bayonne ?
Oui. Le fichier couvre toute la France : filtre-le sur le nom de ta commune et refais le compte. Le nombre de syndics et la répartition des tailles changent d'une ville à l'autre, d'où l'intérêt de compter avant d'appeler.
Pour la vue d'ensemble, consulte tous les guides pour constituer une liste ciblée sans rien acheter.