Vous êtes mandataire ou négociateur, et chaque matin vous ouvrez les portails d'annonces pour repérer les biens mis en vente directement par leurs propriétaires. La pige fait partie de votre routine. Un appartement en vente de particulier à particulier, c'est un vendeur qui a un vrai projet et qui pourrait vous confier un mandat. Mais depuis le 11 août 2026, les règles pour contacter ce vendeur ont changé. Voici comment continuer à repérer ces vendeurs et à constituer un fichier exploitable, en respectant les nouvelles règles du démarchage.
La pige immobilière, c'est quoi exactement ?
La pige immobilière consiste à repérer les biens mis en vente directement par des particuliers, sur les portails d'annonces, pour identifier des vendeurs susceptibles de vous confier un mandat. C'est de l'observation du marché : vous notez le bien, sa zone, son prix affiché, et vous évaluez l'affaire avant tout contact.
Concrètement, vous consultez Le Bon Coin, PAP, SeLoger ou Facebook Marketplace en filtrant sur les annonces de particuliers. Un vendeur qui passe en direct n'a pas encore signé ailleurs : c'est le meilleur moment pour un professionnel. La pige n'a rien d'illégal en soi. Ce qui a changé, c'est l'étape d'après : la prise de contact.
Pourquoi la pige immobilière change en 2026
Depuis le 11 août 2026, la France applique un système d'opt-in pour le démarchage téléphonique, à la place de l'opt-out qu'organisait Bloctel. Autrement dit : appeler un vendeur particulier que vous avez repéré sur une annonce, sans son accord préalable, est interdit. Ce régime est issu de la loi n° 2025-594 du 30 juin 2025, applicable depuis le 11 août 2026 ; le décret du 23 juillet 2026 (Légifrance, 2026) précise ce qu'est un accord valable : une demande claire mentionnant votre identité, la nature de vos services, la période de validité (un an au maximum, sans reconduction tacite) et la façon de le retirer.
Le texte est clair. L'article L223-1 du Code de la consommation, dans sa version applicable au 11 août 2026, dispose qu'il est interdit de démarcher par téléphone un consommateur qui n'a pas exprimé préalablement son consentement à faire l'objet de prospections commerciales par ce moyen (Legifrance, article L223-1 version 2026-08-11). Le propriétaire qui publie une annonce ne vous a pas donné ce consentement. Pour le cadre complet au-delà de la pige, notre guide du démarchage immobilier face à la loi du 11 août 2026 détaille toutes les nouvelles règles.
Ce que dit la CNIL sur la pige immobilière
La CNIL parle de la pige immobilière de façon explicite : une annonce publique n'autorise pas à réutiliser librement les coordonnées du vendeur. Une donnée accessible ne peut pas pour autant être réutilisée à l'insu de la personne concernée. C'est le point que beaucoup de logiciels de pige passent sous silence.
La CNIL écrit que ces données, bien que publiquement accessibles, sont des données personnelles. Dès lors, elles ne sont pas librement réutilisables par tout responsable de traitement (CNIL, réutilisation des données publiquement accessibles). Elle cite nommément les sociétés spécialisées dans la pige immobilière, qui constituent des bases de données en consultant les annonces en ligne et en aspirant les coordonnées des personnes les ayant diffusées, puis revendent ces fichiers à des agences. Trois manquements reviennent : absence d'information de la personne, défaut de consentement avant un démarchage électronique, et non-respect du droit d'opposition. Sur ce dernier point, notre article sur le démarchage email immobilier et l'opt-out en 2026 explique le fonctionnement.
Ce qui reste autorisé pour repérer des vendeurs
Observer le marché et recenser les biens en vente reste parfaitement légal. Vous avez le droit de consulter les annonces, de noter les biens, les zones et les prix, et de suivre l'évolution de votre secteur. Ce qui compte, c'est l'usage que vous faites ensuite des coordonnées personnelles.
Plusieurs pratiques restent permises après le 11 août 2026 :
- La pige comme outil d'analyse : repérer où se vendent les biens, à quel prix, dans quels délais, pour orienter votre activité et vos estimations.
- Le contact par un canal sollicité : répondre à une annonce dans le respect des conditions du portail, ou être recommandé par un tiers.
- La prospection avec consentement : un vendeur qui a accepté explicitement d'être contacté, par exemple par un formulaire d'estimation. Le démarchage à froid immobilier en 3 méthodes conformes en donne des exemples concrets.
Ce qui devient interdit ou sanctionnable
Appeler à froid un vendeur particulier repéré sur une annonce, sans son consentement préalable, est interdit à partir du 11 août 2026. Si vous achetez une base de pige aspirée puis démarchez les personnes qui y figurent, c'est vous qui êtes en faute, en tant que responsable du traitement, même si c'est un prestataire qui a constitué le fichier.
Les sanctions sont lourdes. Tout manquement aux règles du démarchage téléphonique est passible d'une amende administrative dont le montant ne peut excéder 75 000 EUR pour une personne physique et 375 000 EUR pour une personne morale (Legifrance, article L242-16 du Code de la consommation). S'y ajoute un risque civil : le contrat conclu à la suite d'un démarchage réalisé en violation de l'article L223-1 est nul (Legifrance, article L223-1). Un mandat obtenu par un appel non sollicité pourrait donc être annulé.
Email et SMS : le meme principe de consentement
Beaucoup pensent qu'il suffit de passer du téléphone à l'email. Pour un particulier, ce n'est pas le cas. La prospection par email ou SMS vers une personne physique exige, elle aussi, son consentement préalable. Trouver une adresse email sur une annonce ne vous autorise donc pas à écrire.
La CNIL rappelle que la publicité par voie électronique est possible à condition que les personnes aient donné leur consentement avant d'être démarchées (CNIL, prospection par courrier électronique). Une exception existe pour les clients déjà en relation avec vous, sur des services analogues, avec un droit d'opposition simple. Un vendeur particulier inconnu n'entre pas dans cette exception. La même logique vaut pour les propriétaires bailleurs que vous démarchez de façon conforme.
Comment transformer une annonce de particulier en piste conforme
En 2026, le mandataire n'a pas à renoncer à la pige. Il doit transformer une annonce repérée en piste qu'il peut travailler sans risque. Voici les étapes, du repérage au premier échange, valables après le 11 août.
- Observation. Vous repérez le bien et vous le qualifiez : zone, type de bien, prix affiché, ancienneté de l'annonce, signes que le vendeur a du mal à vendre seul. À ce stade, vous ne gardez que ce qui sert l'analyse du marché, pas les coordonnées de la personne en vue d'un futur appel.
- Base légale. Avant tout contact, posez-vous une seule question : ai-je une base légale pour écrire à cette personne ou l'appeler ? Pour un particulier, la réponse passe presque toujours par son consentement préalable. Si vous ne l'avez pas, vous ne pouvez pas le contacter directement.
- Canal sollicité. Plutôt que d'appeler à froid, faites en sorte que le vendeur vienne à vous : répondre à l'annonce dans le cadre prévu par le portail, proposer une estimation par un formulaire ou une page où le vendeur fait le premier pas, ou passer par une recommandation. C'est la démarche du vendeur qui vous autorise à le contacter.
- Traçabilité. Pour chaque piste que vous contactez, notez d'où vient la donnée, quel consentement a été recueilli et quand. C'est la preuve que la CNIL vous demandera en cas de contrôle, et c'est ce qui distingue un fichier propre d'une base aspirée.
Vous passez moins d'appels à l'aveugle et vous travaillez plus de pistes où le vendeur est déjà prêt à vous parler. C'est souvent plus rentable : un contact sollicité convertit mieux qu'un appel à froid mal accueilli.
Construire un fichier de pige propre : la check-list du mandataire
Après août 2026, un fichier exploitable repose sur deux choses : des données dont vous connaissez la provenance, et une base légale claire pour chaque contact. Abandonnez la base aspirée achetée sans traçabilité. Construisez votre propre liste, documentée, avec un consentement quand le canal l'exige.
Voici les points à vérifier :
- Noter la source de chaque coordonnée et informer la personne de cette source, comme l'exige l'article 14 du RGPD selon la CNIL.
- Identifier la base légale avant tout contact : consentement pour le téléphone et l'email vers un particulier.
- Recueillir et conserver le consentement avant tout appel : depuis le 11 août 2026, Bloctel a fermé et le filtrage d'une liste d'opposition ne remplace plus rien. La preuve de l'accord se conserve trois ans à compter du recueil et doit être mise à disposition de la personne qui la demande (Légifrance, 2026).
- Documenter le consentement : la charge de la preuve pèse sur vous, le professionnel.
- Respecter le droit d'opposition sans délai et tenir une liste d'opposition.
Pour prospecter par zone plutôt qu'en achetant une base, la méthode décrite dans notre article sur la constitution d'une liste de mandataires par zone conforme s'applique aussi à la prospection de vendeurs.
Ce que fait OutSend dans une pige conforme
OutSend ne vend pas de base de pige aspirée et ne réutilise pas les coordonnées des annonces à votre place. La plateforme sert à construire vous-même la liste des professionnels d'une zone à partir de données professionnelles, puis à vérifier ces informations dans un seul outil plutôt qu'avec quatre abonnements séparés.
Concrètement, vous gardez la main sur les données et leur provenance. OutSend réunit la collecte ciblée, la vérification de délivrabilité, le contrôle anti-bounce, la recherche des réseaux sociaux et les données légales pour qualifier une liste, le tout dans un pipeline de prospection no-code. La conformité reste votre responsabilité de professionnel : OutSend vous donne un fichier dont vous connaissez l'origine de chaque ligne, et c'est ce que la CNIL attend.
FAQ : pige immobilière et conformité 2026
La pige immobilière est-elle interdite en 2026 ?
Non, observer les annonces de vente entre particuliers reste autorisé. Ce qui change au 11 août 2026, c'est le contact : appeler ou écrire à un vendeur particulier sans son consentement préalable devient interdit par l'article L223-1 du Code de la consommation. La pige reste permise pour analyser le marché. La prise de contact à froid ne l'est plus.
Puis-je appeler un vendeur trouvé sur Le Bon Coin après le 11 août 2026 ?
Pas sans son consentement préalable. Un propriétaire qui publie une annonce n'a pas accepté d'être démarché par téléphone. La loi impose désormais l'opt-in pour les particuliers. Un appel non sollicité vous expose à une amende et peut entraîner la nullité du mandat signé à la suite de cet appel.
Une annonce publique ne rend-elle pas les coordonnées libres d'usage ?
Non. La CNIL précise que des données publiquement accessibles restent des données personnelles et ne sont pas librement réutilisables par tout responsable de traitement. Vous devez disposer d'une base légale, informer la personne de la source des données et respecter son droit d'opposition avant tout démarchage.
Le démarchage par email échappe-t-il à la règle ?
Non. La prospection par email ou SMS vers un particulier exige aussi son consentement préalable, selon la CNIL. Une exception existe pour vos clients existants sur des services analogues, mais un vendeur particulier inconnu n'en relève pas. Trouver une adresse sur une annonce ne vous autorise donc pas à écrire.
Dois-je encore consulter Bloctel ?
Non. Bloctel a cessé ses activités le 11 août 2026 : la liste d'opposition n'existe plus, il n'y a donc plus rien à consulter. Le seul filtre qui vaut désormais est le consentement préalable du particulier, dont vous devez détenir la preuve avant de composer le numéro, et la conserver trois ans (Légifrance, 2026).
Quels risques si je continue comme avant ?
Le manquement aux règles du démarchage téléphonique est passible d'une amende administrative dont le montant ne peut excéder 75 000 EUR pour une personne physique et 375 000 EUR pour une personne morale, selon l'article L242-16 du Code de la consommation. S'ajoute le risque que le contrat conclu après un démarchage illicite soit déclaré nul, ce qui fragilise vos mandats.
Pour situer ce sujet dans l'ensemble, parcourez le guide de la prospection immobilière conforme.
Cet article apporte une information générale et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. Pour les cas particuliers, consultez un avocat spécialisé en droit immobilier ou en RGPD.